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É legal um senhorio exigir o IRS a um potencial inquilino?

Acordei com a notícia de que há um número crescente de potenciais senhorios a exigir aos potenciais inquilinos que estes revelem informação financeira, nomeadamente a nota de liquidação do IRS, para que seja possível um simulacro de avaliação de risco de incumprimento. O objetivo dos senhorios será avaliar a saúde financeira do potencial inquilino para minimizar os riscos habituais associados ao arrendamento. No fundo, tentar antecipar qual a probabilidade de cada um dos potenciais inquilinos deixar de ter condições de pagar a renda. Quem se dispõe a arrendar um imóvel num contrato de longa duração (ou curta) gostaria de não ter de enfrentar situações de incumprimento no pagamento das rendas nem tão pouco ter de recorrer à justiça para resgatar o imóvel ocupado por inquilinos relapsos. Haverá até cada vez mais senhorios a exigir a apresentação de fiador(es). No fundo, os senhorios querem proteger o seu interesse reduzindo a sua ignorância sobre o inquilino a quem entregarão o usufruto do imóvel por contrapartida de uma renda.

Mas, aparentemente, poderá haver um problema com este fluxo de informação do inquilino para o senhorio. É pelo menos tema de discussão nos media. Há associações de inquilinos, no que parecem ser secundadas parcialmente (para já) por quem entende da proteção de dados pessoais, que a privacidade do inquilino está a ser violada. A informação fiscal é informação particular e sensível, ninguém o nega. Detalhando as justificações para que esta informação possa ser partilhada com terceiro constata-se que há uma que pode justificar esta troca de dados no caso de um contrato de arrendamento: o consentimento. Mas, advogam alguns entendidos em proteção de dados pessoais que o consentimento num caso como este é forçado, pouco livre, no final de contas, o senhorio pode simplesmente recusar-se a arrendar o imóvel a um potencial inquilino que se recuse a divulgar esse informação privada e sensível…

Os senhorios por outro lado advogam que se a informação fiscal é privada, a propriedade que arrenda também o é. É um bem que lhes pertence e que querem proteger, afinal não têm obrigação de dispor da sua propriedade privada e incorrer em riscos sem ter condições de se protegerem. A alternativa de exigir uma garantia bancária aos potenciais inquilinos implicaria, na prática, uma oneração dos custos que eliminaria boa parte do mercado (os inquilinos não a conseguiriam suportar). Como tal muitos recorrem a um procedimento que, bem vistas as coisas é uma versão aligeirado do que é comum em outros contratos. Quais? Nos contratos de crédito à habitação realizados entre particulares e instituições bancárias ou na própria contratação de uma garantia bancária.

Ora é aqui que quero chegar. Um cidadão interessado em adquirir um imóvel e que tenha de recorrer a um banco tem de facultar a esse banco, frequentemente, toda a informação fiscal, comprovativos de salário e de contrato de trabalho, é aconselhado a apresentar comprovativos de poupanças ou aplicações financeiras que tenha junto de outras instituições financeiras, fiador e informação comparável sobre o fiador, informação médica (análises clínicas para um seguro obrigatório) e sabe até que a instituição financeira tem acesso ao seu cadastro centralizado com as operações de crédito e/ou incumprimentos históricos em que tenha estado envolvido.

A minha pergunta decorre naturalmente da comparação destes dois casos, o arrendamento e o crédito. Casos que, note-se são concorrentes no mercado. Comprar ou arrendar são opção muitas vezes de uma decisão única associada à habitação.

Em que é que um senhorio e um banco se distinguem na proteção dos dados individuais da parte com que vão contratar? Há um que é pessoa de bem e outro pessoa de mal? Onde é que há maior desproporção na relação contratual: entre um senhorio e um inquilino ou entre um credor bancário e um devedor particular? Porque é que as preocupações quanto à privacidade se levantam num contrato de arrendamento e têm sido ignoradas décadas a fio na relação banco-cliente bancário?

Choca mais à comissão nacional de proteção de dados que um inquilino partilhe informação privada e sensível com o senhorio do que com um instituição financeira que imediatamente criar um registo numa base de dados acessível virtualmente a milhares de funcionários bancários?

A proteção dos interesses das partes e a segurança contratual são problemas eternos e talvez ainda mal resolvidos nos contratos de arrendamento contudo, esta preocupação cheia de boas intenções que, no limite, se centra na intensidade com que o consentimento é livre ou forçado, parece-me completamente deslocada e, no limite, contribuirá, se levada ao extremo (proibição de exigência e cedência) para que o mercado do arrendamento definhe.

O espaço que se está a deixar para a livre iniciativa e contratação corre o risco de ser nulo ou meramente caricatural. Se num contrato, a boa fé e a capacidade financeira das partes é fundamental para que exista interesse efetivo no contrato e se estas não poderem ser abordadas de forma comprovada, o contrato deixa de se celebrar. É simples. O direito à privacidade de uma parte esbarra no direito à informação da outra, tal como sucede se em vez de um senhorio tivermos um banco. Se lhe juntarmos a (ainda consagrada) liberdade contratual, muito naturalmente, um senhorio forçado à completa ignorância e consciente que o recurso à justiça é penalizador para os seus interesses, retirará os seus imóveis do mercado de arrendamento. O ideal seria mesmo que a justiça funcionasse e que tal não implicasse custos para o senhorio perante um inquilino incumpridor, mas não existindo esse ideal, não se percebe como este fraco remedeio de exigir informação financeira do inquilino possa ser proibido sem que com isso se conduza a uma redução da oferta e um natural encarecimento das rendas daqueles que se arrisquem a manter atividade.

Em breve saberemos se é legal um senhorio exigir-lhe a nota de liquidação do IRS mas desde já podemos antecipar as consequências da resposta, seja ela qual for.

Opinião de Rui Cerdeira Branco em exclusivo e a título gracioso para o Economia e Finanças.

Leia mais: http://economiafinancas.com/2014/e-legal-um-senhorio-exigir-o-irs-a-um-potencial-inquilino/#ixzz31gJ4g6JJ

 
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Posted by on 14/05/2014 in Finance

 

O que tem de fazer se quiser pedir um empréstimo a um familiar ou amigo?

Imagine-se na situação de querer pedir um empréstimo a um familiar ou amigo e imagine que estes estão disponíveis para lhe emprestar dinheiro. Sabia que há obrigações legais a respeitar mesmo em empréstimos voluntários entre particulares? O caso das doações já aqui foi abordado há alguns anos no artigo “Um “milagre” chamado Imposto de Selo” e não temos ideia de ter sofrido alterações significativas (algum leitor jurista bem informado que nos corrija caso a lei tenha mudado), agora quanto aos empréstimos há várias questões a reter.

Do que conseguimos apurar, para empréstimos superiores a €25.000 é sempre necessário realizar-se uma escritura pública entre as partes ou um documento particular desde que devidamente autenticado por entidade competente. Além desta obrigação há ainda limitações ao spread que se pode cobrar de juro em cima da taxa de juro legal em vigor (que é de 4% há vários anos – taxa de juros civis). Esse spread pode ser de 300 pontos base (+ 3%) caso haja uma garantia real a “segurar” o empréstimo e pode subir para os 500 pontos base (+ 5%) caso o credor aceite emprestar sem que haja colateral. Ou seja, o juro máximo cobrável nestes empréstimos será de 7% ou de 9% havendo ou não havendo garantia, respetivamente.

Note contudo que não há qualquer restrição ao valor mínimo no juro a cobrar sendo este livremente acordado entre as partes. E, claro, havendo pagamento de juros, nasce uma obrigação fiscal: há que declará-los no IRS e pagar o respetivo imposto.

O contrato pode ou não ter condições adicionais, aproximando-se, se as partes o entenderem, de um contrato de crédito clássico, com prazos de pagamento, regras para a sua denúncia, etc. Por exemplo, podem ser aplicáveis juros de mora (também com limites legais); a denuncia pode decorrer de ambas as partes podendo o credor invocá-la em caso de incumprimento dos pagamentos ou juros acordados e tendo de dar 30 dias para o pagamento do capital emprestado, entre outros.

Nos casos em que o empréstimo é inferior a €25.000 a escritura pública não é obrigatória mas, a partir de €2.500 o empréstimo deve ter um contrato com suporte escrito, assinado pelas partes, onde se detalham as regras. Reconhecer ou não as assinaturas fica ao critério das partes sendo que havendo reconhecimento, haverá maior proteção jurídica em caso de litígio. Mas porquê pedir emprestado a amigos ou familiares? A este respeito, recomendamos um nosso artigo de 2008 que mantêm plena atualidade: Sugestão: Pedir dinheiro emprestado à família

Fontes consultadas: Verbo Jurídico e Saldo Positivo.

Leia mais: http://economiafinancas.com/2014/o-que-tem-de-fazer-se-quiser-pedir-um-emprestimo-a-um-familiar-ou-amigo/#ixzz31gIjZ9af

 
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Posted by on 14/05/2014 in Finance

 

Declaração IRS: não se esqueça de declarar o que já pagou em pagamentos por conta

Chegou-nos a indicação por parte de alguns contribuintes que estão a entregar a declaração de IRS na segunda fase (por não terem exclusivamente rendimentos provenientes do trabalho por conta de outrem ou pensões) de que o valor de IRS já pago durante os três momentos de pagamento por conta (julho, setembro e dezembro) não está a surgir pré-preenchido na declaração fiscal.

Um contribuinte menos atento ou menos habituado a estes meandros fiscais – por exemplo um contribuinte sem contabilidade organizada que só acessoriamente tenham rendimento da categoria B mas que já tenha de efetuar pagamentos por conta – pode esquecer-se de acrescentar os valores já pagos ao longo no ano à Autoridade Tributária. Ora estes pagamentos por conta servem também para que a fatura fiscal não seja tão dolorosa no momento de apuramento anual de imposto. O valor pago durante o ano abate diretamente ao valor devido pelo que a redução do IRS a pagar na nota de liquidação ou o a receber como reembolso é afetado pela declaração ao não destes valores. Na prática funciona com as retenções na fonte de rendimentos do trabalho só que, neste caso, o pagamento foi feito diretamente pelo contribuinte por conta de rendimentos esperados estimados tendo por base os rendimentos de anos anteriores.

O que é certo é que, pelo menos em alguns casos, contribuintes que tenham pago diretamente IRS às Finanças durante o ano não estão a ver esses valores pré-preenchidos na sua declaração e se não forem eles o próprios a declará-los, serão duplamente tributados. Por isso tome nota e caso já tenha entregue a declaração com esta falha não hesite em enviar uma declaração de substituição de modo a que não pague imposto em excesso.

ADENDA: É possível que, caso não incorpore os valores pagos por conta a Autoridade Tributária apesar de não os ter pré-preenchido os venha a considerar no cálculo para apuramento do impostos anual. Em todo o caso fica a dica para precaver mais algum bug das finanças.

Leia mais: http://economiafinancas.com/2014/declaracao-irs-nao-se-esqueca-de-declarar-o-que-ja-pagou-em-pagamentos-por-conta/#ixzz31gH2TcWh

 
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Posted by on 14/05/2014 in Finance

 

Como ser despedido a partir de 1 de junho (Lei n.º 27/2014)

Os leitores regulares do Economia e Finanças não serão surpreendidos pois já abordámos o tema em fevereiro aquando da aprovação em Conselho de Ministros, mas hoje torna-se oficial com aplicação a partir de 1 de junho: foi publicado em Diário da República a Lei n.º 27/2014 que altera pela 6ª vez o Código do Trabalho, aprovado pela Lei n.º 7/2009, de 12 de fevereiro.

Basicamente o que muda são os critérios de seleção sobre quem despedir em caso de extinção do posto de trabalho.

Tal como avançámos em fevereiro, os cinco critérios (ordenados por ordem de prioridade) agora consagrados no Código do Trabalho para as situações de despedimento por extinção do posto de trabalho serão os seguintes:

  1. A avaliação de desempenho será o critério prioritário;
  2. O nível de habilitações académicas e profissionais (quanto melhores menor a prioridade no despedimento);
  3. A onerosidade pela manutenção do vínculo laboral;
  4. A menor experiência na função;
  5. A menor antiguidade na empresa.

Sobre este tema leia também: Simulador oficial de indemnização por despedimento.

Leia mais: http://economiafinancas.com/2014/como-ser-despedido-a-partir-de-1-de-junho-lei-n-o-272014/#ixzz31gGZTwNl

 
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Posted by on 14/05/2014 in Finance

 

Taxas de derrama em cobrança em 2014 corrigidas pelas Finanças

Após publicação do ofício circulado nº 20170 de 2014-03-14 no qual baseamos o nosso artigo “Taxas de derrama em cobrança em 2014 por concelhos” a Autoridade Tributária emitiu novo ofício circulado o nº20171/2014 de 25-03-2014 no qual se corrige alguma informação (de dois concelhos: Vale de Cambra e Viana do Castelo) e se acrescenta o seguinte:

Para efeitos da aplicação da tabela e com a intuito de dissipar eventuais duvidas, esclarece-se a seguinte:

  • Para sujeitos passivos cujo volume de neg6cios no período anterior ultra passe 150.000,00 Euros, a taxa de derrama a aplicar e a taxa normal;
  • Para sujeitos passivos cujo volume de neg6cios no período a anterior não ultrapasse 150.000,00 Euros, mas seja superior ao referido no âmbito da isenção, a taxa de derrama a aplicar e a taxa reduzida;
  • Estão isentos de derrama as sujeitos passivos cujo volume de negócios no período anterior não ultrapasse 0 montante indicado na coluna “âmbito da isenção”.

No referido ofício as Finanças republicam todas as taxas de derrama a aplicar em 2014 relativas ao período fiscal de 2013.

Leia mais: http://economiafinancas.com/2014/taxas-de-derrama-em-cobranca-em-2014-corrigidas-pelas-financas/#ixzz2zbxhd6d7

 
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Posted by on 22/04/2014 in Finance

 

Dispensa de apresentação da declaração de rendimentos modelo 3

Paulo Núncio, Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, anunciou, através do Despacho n.º 55/2014-XIX, a dispensa de apresentação da declaração de rendimentos modelo 3, por referência ao ano de 2013, pelos pequenos agricultores.

in Mais Valias

 
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Posted by on 14/03/2014 in Finance

 

IRC – Prorrogação do prazo para opção regime simplificado

A Autoridade Tributária e Aduaneira – AT – publicou, no seu portal, através do Despacho n.º n.º 57/2014-XIX a “prorrogação do prazo de opção pelo regime de contabilidade organizada em sede de IRS, bem como, assegurando a igualdade de tratamento, prorrogação do prazo para a opção pela aplicação do regime simplificado em sede de IRC, até 31 de março de 2014″.

Mais informações: Aqui.

in Mais Valias

 
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Posted by on 14/03/2014 in Finance

 
 
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